http://www.arpa.com.ua/ ARPA Real Estate ru http://www.arpa.com.ua/ http://www.arpa.com.ua/shared/site/images/logo.jpg http://arpa.com.ua/blog/vrednye_sovety_na_rynke_nedvizhimosti.htmВ любой сфере человеческой деятельности есть свои стереотипы и заблуждения. Это утверждение актуально и для рынка недвижимости. Несмотря на правильные рекомендации, люди порой совершают ошибки, усложняя решение квартирного вопроса и свою жизнь. Российские коллеги из "НДВ-Недвижимость"  составили свой список вредных советов. Они уверены: пора вспомнить про вредные советы, ведь все равно все будет сделано наоборот и, соответственно, грамотно. Вредный совет    Заблуждение  и комментарий эксперта к нему Если в поисках квартиры Приглянулся вариант - Критикуйте что есть силы: Каждый угол, все подряд. Как вообще в такой помойке- Прокричите - можно жить? Пусть все знают, кто здесь главный Надо ж скидку получить!   Если квартира при просмотре понравилась, нужно как можно сильнее её  раскритиковать и тогда... мне сделают скидку.   При просмотре не стоит впадать как в крайний восторг, так и в крайнее недовольство.  Скидку вам дадут при объективном и мотивированном торге с позиции здравого смысла. А слишком откровенная критика,  напротив,  обидит продавца.    Чтобы сделка состоялась, Надо всю семью собрать: Пусть участвуют в процессе Дети, теща, дед и мать. Так оно надежней будет - Все ж квартиру покупаем, Мы ж серьезные клиенты, Если кто не понимает!  На сделку нужно взять с собой мужа, сестру, друга, соседа и бабушку тоже. Чем больше людей все проверят, тем надёжней.   На сделке большое количество народу будет только усложнять процесс. Риэлтор вполне в состоянии все проверить. К тому же большинство документов,   подписываемых на сделке, будет предоставлено заранее. И с ними смогут ознакомиться все, кого вы посчитаете нужным ознакомить.  Если вдруг, жилье сдавая, Вы продать его решили, Жизнь себе не усложняя, Квартиранта позовите: Пусть показы он проводит, Дверь ему открыть не сложно. Про квартиру все расскажет, Отдыхайте, вам то можно!  Если я сдаю квартиру, а процедура продажи уже началась, то её вполне могут показывать арендаторы, им не сложно открыть дверь.   Желательно, чтобы квартиру  показывал риэлтор или сам хозяин по договоренности. Обычно арендаторы не сильно заинтересованы в продаже занимаемой площади и выкладывают потенциальному покупателю все недостатки квартиры, настоящие и мнимые.  Кто сказал, что при продаже Надо вам прибрать квартиру? Дырку на стене заклеить? Вам и так тут не до жиру! Все равно все поменяют, Перекрасят, переставят. Ваше дело - сторона, Ведь квартира им нужна!  О пользе ремонта. Зачем  он нужен, если в квартире все равно все будет переделываться?   Действительно, ремонт, как правило, не нужен. Однако существует перечень работ, без которых невозможно обойтись. Они включают в себя уборку квартиры, устранение неприятного запаха (если он есть), подтеков на стенах и потолке, а также приведение в порядок сантехники. Опрятная и чистая квартира продастся быстрее.  Сдав квартиру, отдыхайте, Пусть ничто  не беспокоит Деньги взяли - и порядок Проверять  жильцов не стоит! Люди лишние живут? Шумные цыгане? Дайте  кров им и приют! Жить-то им не с вами.  В квартире, сданной в аренду, появляться в целях проверки не обязательно, деньги ведь идут.   Не надо стесняться проверять свое жилье. Это поможет Вам избежать так называемого субнаема, когда  наниматели «втихую» сдают метры другим людям. Также проверка поможет Вам быть в курсе состояния квартиры (жильцы бывают разные «и буйные и грязные»), а также её превращения в «резиновую» - с рекордным количеством проживающих в ней.  Снять квартиру захотели? Время не теряйте! Все столбы и подворотни Вы не пропускайте. Так дешевле и надежней- Снять по объявленью, Договоры ни к чему- Нету в том сомненья!  Зачем лишние бумажки и трата денег? Людям надо доверять!   Договор аренды/ найма  является  основанием  для заселения в жилое помещение. Он гарантирует защиту интересов арендатора. Без этой «бумажки» он -  никто в снимаемом жилье. Его  хозяин может в любой момент выкинуть незадачливого  квартиранта на улицу.    Не дают заём приличный? Не беда, прием отличный Посоветуем сейчас: На работе попросите Вам зарплату  приписать, Банк не умник, он поверит, Что с деньжатами порядок, И кредит большущий даст.  Здесь комментарии излишни, стремление взять чрезмерный кредит может обернуться крупными неприятностями. Вредные советы комментировала руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина РБК-Недвижимость18 Apr 2012 11:49 +0300http://arpa.com.ua/blog/autsorsing_prodazh:_finansovyi_i_mentalnyi_argumenty_.htmРедакция Building.ua опросила ведущие компании о том, что более эффективно для девелопера: пользоваться услугами брокеров/агентств недвижимости или все же развивать и инвестировать в собственный отдел продажи. Этот вопрос задали и нам. Ниже - моя точка зрения. - Некоторые застройщики не доверяют аутсорсинговым центрам продаж и хотят все сами контролировать. Однако, согласитесь, продажа недвижимости – это отдельный бизнес. Есть ли необходимость у застройщика инвестировать в бизнес, который лишь косвенно связан с его основным направлением деятельности – строительством? Уверен, что кризис пережили те застройщики, которые сфокусировались на своем главном бизнесе. Возникает аналогия: почему крупные автомобильные компании не инвестируют в формирование собственной сети продаж, а используют на разных рынках потенциал специалистов в области продаж, которые конкурентны и эффективны? Финансовый аргумент: Он короткий. Та прибыль, которую, как правило, получает застройщик в месяц, гораздо больше, чем прибыль, которую компания/агентство недвижимости получает за год. Это слишком мелкий бизнес для застройщика. Ментальный аргумент: Как правило, культура (профессиональная ментальность) продавца в компании/агентстве недвижимости и в компании девелопера – принципиальна разная. Продавцы недвижимости в специализированном бизнесе открыты к клиенту, их основная задача – уловить потребность и удовлетворить запрос потенциального покупателя. Сотрудники отдела продаж у застройщика во многом повязаны по рукам и ногам. У них существует субординация в компании, корпоративные инструкции, они не настолько хорошо клиентоориентированны. Выдержать в одной структуре застройщика наличие неких разных субкультур возможно, не просто, так как это требует большого внимания со стороны топ-менеджмента. В первую очередь, мы используем различные каналы коммуникации с нашими потенциальными покупателями недвижимости. Это и Интернет (50-60% контактов формируются благодаря интернет-маркетингу); и прямая реклама самого объекта, и работа со звонками и прямыми запросами. Когда наш потенциальный покупатель определился с объектом, мы применяем финансовые инструменты. В зависимости от ситуации они могут быть разными: кредиты, схемы trade-in, аукционы по продаже недвижимости. А для того, чтобы правильно выявить потребность у клиента, максимально его удовлетворить, мы занимаемся тренингом наших сотрудников, в этом весь наш фокус.  Оригинал текста: статья "Два мнения" , building.ua18 Apr 2012 09:08 +0300http://arpa.com.ua/blog/zahvatyvayushii_vid.htmЗахватывающий вид с верхних этажей дома на Шулявке. Узнаете где именно?  9 Mar 2012 14:31 +0300http://arpa.com.ua/blog/zhile_v_rassrochku_bystro_i_dorogo.htmНасколько выгодна покупка первичной недвижимости в рассрочку. Валерия Вольвач (ugmk.info) провела свое исследование, результаты которого отразила в статье. Жилье в рассрочку: быстро и дорого Из-за проблем с ипотечным кредитованием украинские застройщики снова вернули на рынок механизм рассрочки. И хотя часто она обходится не намного дешевле банковского кредита, а право собственности покупателя на квартиру остается условным, девелоперы утверждают, что от клиентов нет отбоя. Дешевле, но за деньги Уже сегодня купить квартиру в киевских новостройках с помощью рассрочки предлагают около десяти застройщиков. Хотя, как напоминает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко, в течение последних лет этот механизм был перекрыт на законодательном уровне. По его словам, изначально в законе о рынке финансовых услуг она не была включена в перечень инструментов, допускающихся при покупке жилой недвижимости. «Разрешили приобретать жилье в рассрочку только во время кризиса в качестве стимулирующей рынок меры», - объясняет он. Правда, по мнению заместителя гендиректора компании «ТММ» Алексея Говоруна, рассрочку используют только те застройщики, которые не могут со своими финансовыми партнерами предложить покупателю интересный ипотечный продукт с разумной ставкой. Действительно, не каждый девелопер имеет доступ к длинным кредитам от банка-партнера. Но и те, у которых такая возможность есть, рассрочку предлагают – например, тот же «ТММ» и кредит готов предоставить, и согласен на поэтапную оплату покупателями квартир в строящихся домах. На первый взгляд рассрочка выглядит выгодней ипотечного кредита, но она все равно не бесплатна. Управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов утверждает, что рассрочка – это скорее маркетинговый ход, т. к. будущие затраты на нее девелопер закладывает в стоимость квадратных метров. «Некоторые застройщики, давая рассрочку от 2 до 5 лет по ставке от 0% до 15%, закладывают стоимость процентов в общую стоимость квартиры. Некоторые добавляют фиксированную сумму к стоимости квадратного метра. К примеру, 800 грн. на кв. м», - рассказывает он. При этом, как и в случае с ипотекой, покупателю необходимо внести первоначальный взнос из собственных сбережений – сегодня он обычно составляет 30%. Если застройщик согласен на аванс в 10-15%, то в договоре обычно прописывается условие оплатить в течение ближайшего года еще около 50% стоимости жилья. Теневой механизм Помимо финансовых преимуществ рассрочка привлекает потенциальных покупателей еще и тем, что им не приходится собирать пакет документов, подтверждающих их платежеспособность. В отличие от банков, застройщики просто не требуют этого. Правда, именно в этой лояльности, по мнению М. Артюхова, кроется опасность. «Рассрочка выгодна тем, у кого нет справки о доходах для банка. Таким образом, она стимулирует теневую экономику в государстве», - говорит он. В то же время аналитик ИК «АРТ Капитал» Олег Иванец считает важным, чтобы именно продавец изучал финансовые возможности покупателя и оценивал его платежеспособность. По его мнению, наибольший риск в этом случае состоит в неправильной оценке потребителем своего финансового положения и его перспектив. А А. Охрименко уверен, что при краткосрочной рассрочке, в отличие от ипотеки, проводить оценку финансового состояния клиента не обязательно. Он объясняет это тем, что основной риск ипотечных кредитов связан с их долгосрочностью, что увеличивает шансы на резкое изменение финансовой ситуации кредитуемого. Правда, судя по тому, что застройщики не особо стремятся требовать доказательства платежеспособности клиентов, текущая ситуация устраивает обе стороны. Утром деньги, вечером стулья Слабым местом рассрочки для покупателя является также процесс перехода права собственности на жилье. Единого механизма не существует – каждый застройщик разрабатывает собственный и прописывает его в своих договорах. Но объединяет все сделки то обстоятельство, что при покупке жилья в кредит клиент сразу получает имущественные права на него. А при рассрочке документы о праве собственности покупатель не получает, пока не выплатит всю стоимость жилья. Стоит отметить, что схемы передачи права собственности зависят от типа рассрочки. При долгосрочной (на период до 5 лет) застройщики предлагают подписывать договор об аренде жилья. Таким образом, покупатель является просто арендатором вплоть до момента осуществления последнего платежа по рассрочке. А при краткосрочной рассрочке (до ввода дома в эксплуатацию, что подразумевает не более 1-2 лет), документы на жилье передаются в обычном порядке – как только достроится объект. До этого времени покупатель фактичеки находится «на птичьих правах», т.к. оформить право собственности на не сданный в эксплуатацию объект попросту невозможно. Но, по мнению аналитиков, несмотря на свои недостатки, в сложившейся экономической ситуации рассрочка имеет все шансы стать основным инструментом продажи «первички» в Украине. А. Охрименко связывает это также с законопроектом «О жилищном кредитовании», который в случае его принятия ограничит финансовые претензии банков к проблемным клиентам, исполнительные инструменты взыскания имущества, а также возможности банков рекламировать свои продукты. Таким образом, финучреждениям станет совсем проблематично выдавать ипотечные кредиты. И в поисках возможности купить квартиру за полмиллиона гривень (средняя стоимость недорогой «однушки» на первичном рынке Киева) украинцы все чаще будут обращать свое внимание на рассрочку от застройщиков. Оригинал статьи 2 Mar 2012 17:23 +0300http://arpa.com.ua/blog/rynok_nedvizhimosti_-_vverh_ili_vniz.htmБудут ли расти цены на недвижимость в 2012 году,  почему в конце прошлого года многие застройщики Киева подняли стоимость за квадратный метр жилья, насколько адекватны сегодняшние цены на рынке и почему, - эти и многие другие вопросы задала Михаилу Артюхову в своем интервью обозреватель  Надежда Гончарук. Интервью опубликовал деловой еженедельник «Бизнес» в рамках темы номера о ситуации на рынке первичной недвижимости Киева «По стройке смирно». “Говорить о росте пока рано” “Говорить о росте пока рано”, — уверен Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate — Многие заговорили об ажиотаже на рынке первичной недвижимости. Вы разделяете это мнение? — Говорить о росте пока рано. Рынок стабилен. В прошлом году в Киеве было введено 1,5 млн кв.м жилья, в этом году объемы останутся на уровне 2011 г. Хотя есть ощущение, что количество сделок может увеличиться. Старые площадки начинают оживать. В 2009 г. у кого-то было 7 проектов одновременно, в итоге оставили два, остальные — законсервировали. Сейчас, когда рынок немного стабилизировался, открывают еще 1-2 площадки из ранее законсервированных. — А в этом году покупать недвижимость будут активнее? — Да, потому что сейчас хорошее время для инвестиций. Цены приемлемые, и вряд ли они будут падать, есть из чего выбрать. Застройщики стараются предложить интересные кредитные программы. Но будем откровенны: это всего лишь грамотный маркетинг. — Почему некоторые строители в конце прошлого года подняли цены на 5-7%? — Это связано со стадией строительства их домов. Цену обычно устанавливают на этапе фундамента, потом повышают, когда построена “коробка” здания, затем — когда дом введен в эксплуатацию, и еще раз, когда получены документы о праве собственности. Грамотные строители постоянно корректируют цену. Не очень грамотные — ставят среднюю стоимость в течение всего периода строительства, поэтому у них сбыт идет вяло. — Но если много объектов завершат в конце 2012 г., то средняя цена на рынке вырастет? — Да. Стоимость “первички” может увеличиться на 10%. Но пока половина этих объектов на стадии фундамента, средняя цена на киевском рынке в бизнес-сегменте, например, может опуститься и до 14 тыс.грн. за 1 кв.м. Когда дом начинает активно строиться, цена, как было сказано, растет, но это не значит, что недвижимость дорожает. — Для какой стадии строительства характерна наибольшая активность реализации? — Незадолго до ввода дома в эксплуатацию, после ввода в эксплуатацию, после получения права собственности; все это — пики реализации. — То есть на начальной стадии сейчас мало кто покупает? — В дом на стадии фундамента могут инвестировать люди, которые, как отмечалось, доверяют этому застройщику настолько, что готовы “заморозить” деньги на три года, до окончания строительства. — А как долго основная масса покупателей готова ждать новой квартиры? — Сроки минимальные. Сейчас спрос меньше, чем предложение. Поэтому любой покупатель недвижимости может выбрать из нескольких квартир лучшую. — И объемы предложения сокращаются? — Да, потому что компании не могут строить быстро, как до кризиса. Спрос и предложение все больше приближаются к точке равновесия — вполне возможно, что скоро они будут равны. Как только ипотека начнет оживать, строители станут активнее работать. Но если спрос будет расти, то все более заметными на рынке будут те компании, которые обладают собственными финансовыми ресурсами. — Какие именно? — Пока немного сильных игроков, которые бы занимались только этим бизнесом и имели свои финансы. — А “Киевгорстрой”? — Они работают в эконом-сегменте, поэтому могут рассчитывать на финподдержку со стороны государства и города, продать часть площадей мелким оптовикам, которые понимают, что на ранней стадии строительства могут получить у застройщика существенную скидку. От реализации оставшихся квартир компания получает прибыль. — Если мелкие оптовики покупают на ранней стадии, то какие квартиры? — Они покупают этажами, подъездами. Гораздо реже — долю в проекте. — Они сразу выбрасывают на рынок то, что купили? — Нет, все зависит от их стратегии. Как правило, ждут, когда объект будет достроен, и только потом продают. — Сколько жилых проектов застройщики финансируют за счет продажи квартир? — Все зависит от сегмента. Элитное жилье девелоперы стараются продавать готовым. К примеру, квартиры в небольшом клубном доме по ул.Десятинной, где 1 кв.м в среднем стоит $11 тыс., можно было купить только после окончания строительства. Жилье бизнес-сегмента стараются продавать на завершающей стадии. В эконом-сегменте — на этапе котлована. Тот же “Киевгорстрой”, который занимает около 50% рынка первичного жилья в Киеве, умудряется реализовывать квартиры на начальной стадии, потому что это известный на рынке застройщик. Источники финансирования жилого строительства: собственные средства девелопера, привлеченные деньги, кредит банка, продажа акционерного капитала на бирже. Одни застройщики владеют огромными банками земли, на которой могут возводить дома в течение многих лет. Другие имеют доступ к “длинным” деньгам и располагают собственными финансовыми ресурсами. — Но в кризис застройщику получить кредит от банка стало ой как нелегко… — Есть Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), которое фактически предоставляет кредиты на строительство жилья в эконом-сегменте. Оно дает деньги коммерческим банкам, которые передают их застройщикам. Последние же продают квартиры покупателям в кредит вместе с банком — партнером ГИУ. Таким образом, можно стимулировать застройщиков, предоставляя населению ипотечные кредиты на 30 лет под 15% годовых, что считается хорошим условием для покупки жилья в эконом-сегменте. В целом же застройщику трудно получить кредит в банках, поскольку те ставят компаниям жесткие условия по выдаче и обслуживанию займов. — Но бюджет ГИУ не резиновый, а в Украине несколько сотен долгостроев. — Я общался с руководителем ГИУ, и он сказал, что проблема не в деньгах, а в недостатке хороших целевых проектов. — Какой проект можно назвать “хорошим”, с точки зрения ГИУ? — Цена 1 кв.м жилья в Киеве не должна превышать 8 тыс.грн., а в регионах и того меньше. Желательно, чтобы уже 85% “коробки” дома было построено, объект был подключен к коммуникациям или находился на финальной стадии этого процесса. Застройщик должен иметь надежную репутацию — ранее вводить в эксплуатацию жилые дома и т.д. — Реализация квартир на первичном рынке в прошлом году неожиданно выросла — строительная отрасль идет на поправку? — Традиционно ноябрь-декабрь считаются одним из самых активных периодов реализации на рынке. В конце 2011 г. спрос был практически вдвое выше среднего уровня по году. — Почему? — В первую очередь это можно объяснить сезонностью. Кроме того, банковский сектор и рынок недвижимости взаимосвязаны. В прошлом году доходность по депозитам начала падать, доверие населения к финансовым компаниям было низким, и люди начали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость. Особенно в ту, которую можно сдать в аренду и получать за нее стабильный рентный доход. — Почему они решили сделать это в конце 2011 г., а не годом ранее? — Потому что тогда на рынке наблюдалась ценовая неопределенность. В 2009 г. недвижимость подешевела вдвое, а подчас и втрое. Покупатели наблюдали за этим и не знали, как себя вести. Речь в первую очередь об инвесторах, которые приобретают жилые объекты в целях получения рентного дохода. — На рынке много таких инвесторов? — Четыре года назад на первичном рынке недвижимость приобретали для себя и на собственные средства треть покупателей (2 тыс. сделок в месяц). Сейчас 90% сделок проходится на покупку недвижимости для себя и за свои. “Свернулись” два других сегмента. Первый — недвижимость, купленная в кредит. В 2011 г. в общем объеме реализации доля ипотечных сделок составляла 5-7% (до кризиса — также треть). С мая 2011 г. можно было наблюдать высокую активность банков — они пытались увеличивать ипотечные портфели. К осени они свернули свою деятельность в этом направлении из-за низкой ликвидности гривни. Уверен, что весной-летом 2012 г. тенденция выдачи кредитов на покупку жилья восстановится и количество сделок вырастет. — А второй сократившийся сегмент — спекулятивный? — Да, речь идет об инвесторах, спекулянтах или рантье, т.е. о тех, кто вкладывает деньги в недвижимость для получения дохода. До кризиса треть реализации приходилась на подобные сделки. В 2009-2010 гг. их доля была практически нулевой. Сейчас количество таких инвесторов плавно увеличивается: как уже было сказано, люди перемещают свои деньги из банковского сектора в недвижимость. Уровень доходов по депозитам их уже не удовлетворяет (несмотря на запредельные депозитные ставки; см. статью "Ставки уделаны" — Ред.), аренда дает возможность зарабатывать больше: кто не может позволить себе ипотеку, ищет альтернативу — снимает жилье. Поэтому собственники жилых объектов, сдающие их в аренду, процветают. Наблюдая за этой тенденцией, умные инвесторы вкладывают средства в недвижимость. Прогнозируют, что в этом году рост сделок на первичном рынке активизируется. — Почему в конце года в практически готовых новостройках, к примеру, на Харьковском массиве, уже нельзя было купить квартиру, имеющую одну или две комнаты? — Такие квартиры пользуются большим спросом, чем состоящие из трех или четырех комнат, независимо от того, кто покупатель, — спекулянт или нет. Кстати, в прошлом году двухкомнатные квартиры продавались лучше, чем однокомнатные. Это говорит о том, что люди, приобретающие сейчас недвижимость, чаще всего заключают такие сделки не впервые, улучшая условия проживания. Судя по структуре предложения, однокомнатных квартир продается немного — около 30%, 40% занимают двухкомнатные квартиры, 30% — квартиры с тремя и более комнатами. Создать правильную пропорцию квартир в доме — искусство девелопмента недвижимости. Но сейчас надо успеть продать то, что запланировано. До кризиса наблюдался спрос на квартиры большой площади. Проекты таких домов были качественными, но строительство затянулось. Сейчас на рынке все изменилось: в продаже “висят” 3- и 4-комнатные квартиры площадью 130-160 кв.м, но они никому не нужны. Недавно мне позвонил покупатель, который хотел купить 4-комнатную квартиру площадью 90 кв.м. Когда я начал уверять, что таких квартир нет, он назвал два конкретных дома на левом берегу. Я перепроверил, и действительно, такие объекты на рынке есть. Пусть у них планировки советского образца, но, как видите, они интересуют покупателей. Разные люди решают разные задачи: какая-то семья хочет или вынуждена жить вместе с родителями, поэтому им надо многокомнатную квартиру как можно дешевле, пусть даже площадь каждой комнаты 8-12 кв.м. А кто-то хочет однокомнатную, но площадью 60 кв.м. Последних сейчас меньше. — Строятся ли дома с более компактными квартирами? — Да. Мне нравится наблюдать за трансформацией рынка на примере компаний, в которых работают грамотные архитекторы-маркетологи, выдающие хороший продукт. Например, таких как ЖК “Паркове мiсто” (застройщик — компания UDP) или проект “Комфорт Таун” (застройщик — компания “К.А.Н. Девелопмент”). Они придумали свою нишу и правильно позиционировали объекты. Строители, которые сегодня не изменят своего отношения к проектированию жилой недвижимости, завтра рискуют потерять рынок. — А цена реализации в этих новых проектах адекватная? — Здесь они немного лукавят, завышая стоимость. Это бизнес, и если девелоперы держат такую цену, то включают в нее и процентные выплаты по кредитам, и то, что дом продается дольше, чем до кризиса. Понизить стоимость можно в любой момент. Но они подают рынку пример того, как нужно делать проекты, — точно в срок и с продуманной концепцией. Еще приведу пример: проект “Ривер Стоун” на левом берегу около станции метро “Осокорки” состоит из нескольких высоток на берегу Днепра с прекрасным видом на город. Девелопер четко “попал” в категорию людей, которые хотят жить около воды, кататься на катерах и лодках. В Москве подобный проект “Алые паруса” построила компания “Дон-Строй”. В столице РФ ввиду пробок люди добираются на работу на катерах. У нас такого пока нет, но кто знает, может, через пять лет на Подол будет быстрее доехать по Днепру.   БИЗНЕС №6(993) от 07.02.2012 16 Feb 2012 20:08 +0300http://arpa.com.ua/blog/peredacha_ukrgosreestru_funkcii_bti.htmСогласно постановлению Кабинета министров Украины, с 1 января 2012 г. вступают в силу новые правила регистрации недвижимости. Вместо Бюро технической инвентаризации (БТИ) регистрировать право собственности, выдавать справки и заверять сделки будет Укргосреестр — новая структура при Министерстве Юстиции Украины. С 1 декабря БТИ де-факто не принимает документы на оформление сделок по приобретению/продаже недвижимости. Информационно-аналитический портал Building.ua опросил экспертов о возможном влиянии нововведения на рынок, мы приняли участие в этом опросе. Building.ua: Как отразится передача Укргосреестру функций БТИ на активности рынка? М.Артюхов: Изменений в ощутимый плюс или минус для обычных людей не произойдет. Если помните, летом 2010 г. был изменен порядок выдачи справок БТИ (справки БТИ заменили на выдержки из реестра прав собственности на недвижимое имущество). Сейчас мы видим, что ничего плохого или хорошего для обычных людей не произошло – как надо было получить бумагу, отстояв очередь, так и осталось. Как это отразиться на активности рынка? Многие из продавцов, намеренных продать недвижимость в ближайшие несколько месяцев, позаботились  о получении выдержек из реестра недвижимого имущества заранее. Менее оптимистичные продавцы вторичной недвижимости готовы входить в сделки через предварительные  договора или договора задатков. На рынок первичной эти изменений никак не повлияют. То есть, с моей точки зрения, на активности рынка нововведения практически не отразятся. Хочется верить, что, все эти процессы в будущем приведут к тому, что изменения права собственности на недвижимое имущество и подготовка к сделке будут занимать у обычных людей час времени от силы. Но пока не слышно конкретных программ или каких-либо системных действий от представителей государства в этом направлении. Сегодня любой покупатель знает, что до сделки на объект выходит технический инспектор БТИ и он может быть уверен, что как минимум год назад тех.инспектор БТИ осматривал помещение и в нем не было дефектов, а также конструктивных изменений, влияющих на сохранность всего здания. А после изменений, о которых мы говорим, пока не понятно, кто будет проверять состояние квартиры. То есть, риск купить квартиру в аварийном состоянии и не знать об этом, теперь становится значительно выше. Учитывая то, что доля старого жилого фонда на рынке значительная, увеличится спрос на услуги независимых технических инспекторов, которых сегодня практически нет на рынке.  К слову, профессиональный специалист по недвижимости всегда предложит покупателю воспользоваться услугами независимого технического инспектора. На сегодняшний день лишь 1 из 10 покупателей недвижимости задают вопрос о возможности получить мнение независимого тех.инспектора об объекте недвижимости, который он покупает. Уровень коррупции не может увеличиваться или уменьшаться изменением в одном законопроекте. Развитые рынки недвижимости, например, США, Канада, Япония, Австралия, Новая Зеландия, процветают благодаря тому, что переход права собственности на недвижимости, в том числе – на земельные участки, может произойти практически моментально при обоюдном согласии продавца и покупателя. Инфраструктура рынка недвижимости этих стран также развита и позволяет более тесно интегрироваться в мировые рынки капитала – когда любой гражданин одной из перечисленных стран может быстро и без проблем купить недвижимость в другой стране, деньги также быстро начинают переливаться из одной экономики в другую. Мы же пока далеки от формирования прозрачного рыка и заняты перестановкой мебели в старом здании, которому требуется капитальная реконструкция. Ответы остальных экспертов можно посмотреть в оригинале статьи.9 Dec 2011 12:26 +0300http://arpa.com.ua/blog/prodavat_ili_podozhdat.htmСегодня ARPA Real Estate   официально стартует с новым продуктом  – услугой по продаже объектов недвижимости на вторичном рынке.  То есть, продажу вторички мы «выкатываем» на проложенные уже рельсы нашего опыта. Механизм запущен, состав в пути.  Более подробно об этой новости Вы можете прочесть в официальном пресс-релизе на сайте нашей компании.  Для тех же, кто сейчас задумывается над продажей своей квартиры или дома, я подготовил небольшой список из 10 вопросов, который поможет оценить Вашу готовность к продаже. Ведь существует большая разница между просто желанием продать свой дом или квартиру и быть готовым это сделать.  1: Почему Вы хотите продать?  Оцените важность причин, которые заставляют Вас думать о продаже. Вам просто надоело Ваше место жизни, квартира, или у Вас важные перемены в жизни, например, изменение количества членов семьи?  По шкале от  1 до 10 - как бы Вы оценили реальную необходимость переезда?    2: А Ваш объект готов к продаже? Если Вы хотите продать свой дом или квартиру (гараж, паркоместо, кладовку и пр.) по максимальной цене, Вам надо убедиться, что они имеют соответственный вид. Вам потребуется,  может быть, просто небольшая уборка или побелка, а может быть придется выполнить  длинный перечень ремонтных работ, обновлений и усовершенствований.   3: Достаточно ли времени для сбора спроса?   Реклама Вашего объекта и процесс продажи требует времени. Вам, вероятнее всего, придется потратить пару недель только на то, чтобы подготовится к началу рекламы Вашего объекта: навести порядок, определиться со стратегией продаж, агентом по продаже,  сделать фотографии, утвердить текст рекламного объявления и пр.  Иными словами, если Вы планируете вывести объект на рынок 1 мая, не ждите 29 апреля для того, чтобы начать. Определите для себя дату старта продажи и дайте себе достаточно  времени для того, чтобы подготовится к этому.   И это будет лишь начало рекламной кампании для Вашего объекта. Планируете, что при самых оптимистичных прогнозах Вам потребуется минимум 30 дней на то, чтобы объект находился в экспозиции на рынке. И добавьте еще 30-45 дней на то, чтобы закрыть сделку с уверенностью, что Вы приняли наилучшее решение (исходя из Вашей ситуации).   Наш опыт показывает, что в среднем необходимо 100 дней с момента, когда Вы окончательно приняли решение о том, что будете продавать свой объект недвижимости, до момента, когда Вы отдаете ключи от дома новым хозяевам.  То есть, если Вы хотите, чтобы Ваш дом или квартира были проданы в августе, начинать следует в мае.   4: Хорошее ли сейчас время для продажи?  Иногда у нас нет выбора в определении сроков - когда продавать,  жизнь диктует свои условия.  Но если у Вас есть пространство  для маневра, сделайте шаг назад и задайте себе вопрос: может быть, стоит подождать с продажей? Чаще всего, период летних отпусков и новогодние праздники – довольно сложные периоды для продажи. Также политическая или экономическая ситуация может существенно повлиять на активность  покупателей. Конечно же, объекты с правильной рыночной ценой, которые выгодно представлены на общем фоне и находятся в востребованном месте, продаются в любое время года и при любой власти. Но для того, чтобы получить максимум предложений о продаже и выбрать для Вас самое выгодное, стоит еще раз оценить время, когда начинать.  5: Насколько твердо Ваше решение о цене продажи?  Естественно, все продавцы стремятся получить конкретную сумму за свой объект. Но одни более гибки в этом отношении, чем другие. Готовы ли Вы будете скорректировать цифру продажи относительно рыночной, если это будет необходимо, или будете стоять намертво на желаемом?  6: Есть ли у вас какие-либо финансовые ограничения? У Вас ситуация, когда срочно надо погашать долг перед банком или  существуют  некие другие факторы, диктующие Вам сроки продажи? В таком случае, обычная продажа для Вас – не самый лучший вариант, возможно, Вам придется воспользоваться быстрой продажей, при которой цена продажи объекта будет несколько ниже рыночной.  Если Вы решаетесь на быструю продажу, убедитесь, что агент, который будет  заниматься Вашим объектом,  обладает подобным опытом.  7: Можно ли Ваш объект продавать? Если Вы продаете дом после развода или от имени другого члена семьи, могу быть споры относительно титула собственности (права на имущество, имеющее юридическое документальное подтверждение).   В случае, когда это так, посоветуйтесь с юристом перед тем, как выставлять объект на продажу, чтобы быть уверенным, что подобных споров не возникнет. Решение юридических вопросов может занять  некоторое время, поэтому их лучше закрыть до того момента, как Вы найдете покупателя.   8: Что Вы будете делать, если объект не будет продан?   Не все и не всегда происходит так, как мы ожидаем. Ваш дом может купить первый же зашедший в него покупатель по идеальной для Вас цене. Но что если объект не будет продан и за полгода?  Что Вы сделаете в таком случае:  - Снимете его с продажи, измените содержание рекламного объявления и по-новому выставите на продажу?  - Снизите цену для того, чтобы привлечь больше покупателей?  - Сдадите его в аренду, чтобы он приносил прибыль уже сейчас?  - Будете дальше ждать, пока появится покупатель?  Ни одни из ответов на эти вопросы не является правильным или неправильным, и ни один из них не высечен на скрижалях продаж недвижимости. Но размышления над наиболее уместным для Вас вариантом помогут принять правильное решение и не паниковать в том случае, если все пойдет не так гладко, как планировалось.   9: Только продажа или есть еще варианты? Возможно, Ваша семья стала больше, чем Ваш дом, и поэтому его продажа кажется единственно верным решением. Но некоторые продавцы  берутся сделать ремонт, реконструировать или даже достроить дом, который уже есть, а не продавать его.   Конечно, это не вариант для всех и каждого. Тем более что добавить третью спальню в квартиру стандартного дома невозможно. Но если продажа не несет в себе решения финансовой или логистической задачи, или же, Вы ищите немного другой дом, но в том же районе, рассмотрите как вариант, ремонт, а не продажу.   10: Продать, чтобы купить? Наконец, если Вы продаете свой дом или квартиру для того, чтобы купить новую, прежде чем выставить объект на продажу, Вам надо сделать намного больше, чем просто подготовиться к ней. Многие продавцы предпочитают сначала найти объект, который бы они хотели купить, и параллельно   продавать тот, который есть. Конечно, это добавит больше стресса, ведь появляется «двойное финансовое давление» - Вам придется принимать решения сразу по двум объектам, но также и увеличит мотивации к тому, чтобы быстрее выйти из состояния переезда.   В процессе работы над текстом были использованы  иностранные источники, но специфика отечественного рынка  не позволила сделать полностью переводную статью.  И под конец добавлю, что Вы столкнетесь массой вопросов, на которые надо будет ответить перед тем, как принять решение о продаже Вашего объекта. Я надеюсь, что приведенный выше список внесет некоторую ясность и поможет  определиться. Возможно, Вам потребуется более индивидуальная консультация, в таком случае пообщайтесь со специалистом по недвижимости, который хорошо знаком с ситуацией на рынке именно в Вашей местности. Если Вы заинтересованы в том, чтобы получить консультацию у специалиста по недвижимости ARPA Real Estate, смело обращайтесь к нам, это Вас ни к чему не обязывает.   Опубликовано "ЛIГА. Блогі"29 Nov 2011 12:26 +0300http://arpa.com.ua/blog/krizis_epizod_vtoroi.htmЖурнал  Building провел исследование о том, что думают о второй волне  кризиса на рынке недвижимости и строительства. Результаты – в статье. Источник: building Сама возможность кризиса парализовала рынок. Одни игроки боятся рисковать и ждут экономического коллапса. Другие используют пассивность конкурентов для рывка вперед. Информационно-аналитический портал Building.ua спросил ряд компаний об их отношении к паническим настроениям на рынке недвижимости и строительства. Аналитики компании UDP утверждают, что вторая волна финансового кризиса вполне вероятна, но не в ближайшей перспективе. И, даже если кризис наступит, то степень его влияния будет не такой сильной, как в 2008-2009 гг. Это мнение поддержал и финансовый директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Игорь Ермолаев: «Признаки начала второй волны имеются, и одна из главных проблем — неготовность ведущих мировых экономик к реализации мер по восстановлению в том объеме, как того требуют бизнес, население, политики. Кроме того, исторический процесс показывает, что мировые кризисы такого масштаба, как нынешний длятся в среднем семь лет. Хоть это и не экономический довод». Ожидает нового витка кризиса и Надежда Шевченко, генеральный директор компании Aurora Development: «Есть существенные предпосылки ожидать нового витка финансовых неурядиц. Надеяться на докризисные показатели роста рынка нет смысла в ближайшие 2 года. Согласно статистическим данным, 51% населения не имеет сбережений, очень медленными темпами развивается ипотека. Снижения кредитных ставок, скорее всего, мы не увидим в ближайший два-три года, соответственно, если говорить о рынке недвижимости, то предпосылок возвращения на докризисные показатели развития рынка на данный момент нет». При этом некоторые компании рассматривают кризис не как угрозу, но как некий толчок для развития: «ARPA Real Estate появилась на рынке благодаря кризису 2008-2009 гг., и если бы подобная ситуация произошла в ближайшее время, меня лично, это ничуть не огорчило бы, а наоборот вдохновило, — заявил управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов. — С моей точки зрения, кризис — это хорошая возможность пересмотреть что (или даже кто) не работает в компании, оптимизировать процессы, творчески отнестись к поиску решения выхода из кризисной ситуации». А вот генеральный директор Промышленно-строительной группы «Ковальская» Пилипенко Сергей в комментарии Building.ua отметил, что их компания второго витка кризиса не ожидает. И единственное, что может произойти - это застой из-за того, что отсутствует тенденция к росту, и связано это как с экономическими проблемами внутри государства, так и с международной рыночной конъюктурой. Понятно, что, переживая не слишком легкие времена, компаниям приходиться искать самые разные варианты выхода из сложившейся ситуации. Одним из вариантов предупреждения будущих проблем эксперты называют ускорение погашения кредитов и максимальное удешевление заемных средств. Топ-менеджемент компаний также осуществляют инвестиционные вложения компании только из собственной прибыли. «Это не экономия, это выверенная политика в период низкой доходности», — резюмировал финансовый директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Игорь Ермолаев. Действенным инструментом генеральный директор Промышленно-строительной группы «Ковальская» С.Пилипенко считает жесткий контроль за расходной частью, оптимизацию рабочего времени на всех предприятиях, тотальную экономику энергоресурсов, которые тратятся на производстве, соответственно — внедрение новых технологий, наиболее энергоемких, наиболее выгодных при производстве конечного продукта. Подобным образом поступают и в ARPA Real Estate: «Компания позаботилась об уменьшении постоянных затрат, эффективно используя офисное пространство и установив телекомунникационное оборудование, которое позволяет использовать современные телефонные технологии и, в результате, экономить на услугах мобильной и стационарной связи», — сказал М.Артюхов. А вот на вопрос о возможностях развивать компанию в условиях ожидания кризиса девелоперы высказались единодушно. «На этот вопрос есть только один ответ — да! Мы первыми пришли к выводу, что рынок недвижимости в 2008 г. изменился. Теперь это рынок Покупателя. Покупателя с большой буквы. Следовательно, высокое качество проектов, оказываемых услуг, как компаниям, так и физическим лицам, обеспечивают нам самый низкий процент вакантных площадей по рынку и, соответственно, ожидаемые доходы», — отметил финдиректор «НЕСТа». «Несмотря на все проблемы, которые приносят кризисы, было бы нелогичным тормозить развитие компании. Мы наоборот пытаемся смотреть на кризисы как на возможность улучшить свое положение на рынке. Ведь кризисы приводят к тому, что с рынка уходят «случайные» игроки; появляется возможность купить интересные проекты; падает себестоимость строительства. Просто нужно построить бизнес-процессы так, чтобы кризис не ставил деятельность компании под угрозу», — говорит Петр Радчук, вице-президент КДД-Групп. Исполнительный директор торговой сети «Фокстрот. Техника для дома» Уве Кленк считает, что важно, чтобы у компании всегда был план Б, благодаря которому организация оперативно переориентируется на новую бизнес-модель согласно рыночной ситуации. Еще одна возможность, по словам генерального директора SOLID Group Игоря Гурьева, для развития компании — это отсутствие кредитной нагрузки, неплатежей клиентов, пострадавших в кризис, доступ к качественному персоналу, который был выброшен на рынок. 12 Oct 2011 11:34 +0300http://arpa.com.ua/blog/pochemu_novostroi_ne_desheveyut.htm Как известно, кризис 2008г. практически заморозил сферу строительства в Украине. Об этом рассказали застройщики в ходе круглого стола, который проводил портал 3doma.ua в пресс-центре ИА ЛІГАБізнесІнформ. "Никогда за все годы советской власти, в войну, уровень строительства не падал ниже, чем сейчас. На 70% за 3 года. Представьте себе, ваши доходы на 70% уменьшились. Банки, власти делают вид, что ничего не произошло. Заводы остановлены, спад 70%. Начали год с 13% плюс. Мы аплодируем", - эмоционально рассказал глава наблюдательного совета Всеукраинской ассоциации производителей строительных материалов и изделий Иван Салий. На сегодняшний день строительство находится в затяжном периоде депрессивной стабилизации. В течение лета на рынке новостроек понемногу активизировался спрос и предложение. Цены на первичное жилье в целом стабильны, небольшое падение почувствовалось только в сегменте эконом-класса. Специалист компании KnightFrank в Украине Наталья Пронина рассказала в ходе круглого стола 3doma.ua о том, что рынок недвижимости переоценен. Украинцы ждут снижения цен в эконом-классе, о котором столько говорят и пишут. На самом деле небольшое снижение цен в эконом-классе действительно произошло, но только лишь потому, что на рынок вышли ряд новых проектов, которые, с целью завоевания рынка, вышли с ценами, чуть ниже текущих. Несколько банков возобновили кредитование. Хотя в целом финансируют только застройщиков-партнеров. Для простых граждан возможности приобрести собственное жилье не прибавилось. "Сегодня на очереди у нас 1млн. 138 семей очередников. Но статистика показывает другую цифру. У нас сегодня 7млн. семей, которые имеют площадь жилья на 1 члена семьи ниже нормативной. А это значит, что это также потенциальные потребители данного рынка. Эти люди также задумаются над вопросом строительства или приобретения жилья. Рынок емкий, но спрос есть. Этот спрос на сегодня не платежеспособный", - считает член департамента государственного жилищного строительства Оксана Медведчук. Застройщики понимают, что цены на жилье должны быть доступнее, однако не могут изменить ситуацию из-за нехватки государственной поддержки. "Как сдирали со строителей доходы на развитие непонятно чего, каких-то сетей, монополистов, так и продолжают", - высказал свое мнение президент ГК Герц Александр Ротов. Развитие строительной сферы тормозят высокие цены на стройматериалы, оттоки специалистов за границу, неурегулированные отношения с коммунальными службами и непривлекательные условия для внедрения энергосберегающих технологий. "На внедрение новых технологий государство должно мгновенно реагировать", - рассказал генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев. Застройщики ведут активный диалог с властью, участвуют в разработке законопроектов, подзаконных актов. Таким образом они занимают активную позицию, что дает надежду на решение сложных проблем строительной сферы.  Источник: 3doma.ua30 Sep 2011 10:13 +0300http://arpa.com.ua/blog/1396.htmПри выборе квартиры покупатель может допустить много разных ошибок: юридических, технических и коммерческих. Распространенный случай: неправильно оформленный титул недвижимости. Это означает, что со временем суд может признать недействительными ваши права собственности на квартиру или дом (или даже гараж). Например, вы приобретаете квартиру, находясь в гражданском браке, и по документам являетесь ее собственником. Ваша гражданская супруга (супруг), согласно Украинскому законодательству, может подать на Вас в суд и выиграть дело: суд признает  право собственности второй стороны на эту недвижимость. Покупатели недвижимости часто допускают ошибки при покупки недвижимости, которая финансируется средствами из-за рубежа. Оптимальный и легальный путь движения денег из-за границы может порекомендовать далеко не каждый специалист по недвижимости, сопровождающий сделку.  Проблема может состоять в том, что деньги, попадающие из-за границы, не оптимально налогооблагаются (читай "Вам придется заплатить излишне высокий процент"). Также, банки могут предложить удобную для себя и не всегда выгодную для клиента, траекторию движения денег, что в результате будет означать высокую банковскую комиссию. В первом случае я описал риск, связанный с покупателем, во втором - с движением денег, а есть еще риск, связанный с желанием продавца или его родственников вернуть недвижимость назад, уже после оформления сделки. Допустим, продавец скрыл от вас информацию о родственниках, которые, спустя полгода после вашего переезда, заявят свои права на Вашу квартиру или дом. Это - три наиболее распространенные ситуации, когда покупатель допускает ошибки при покупке недвижимости. На практике их гораздо больше. Причина каждой из них, как правило, кроется в неопытности и неосведомленности  самого покупателя (если, конечно, он не попал на профессиональных мошенников, в таком случае и покупателю с большим опытом может быть худо). Как этого избежать? Есть несколько выходов. Советы Первый совет: обратиться за помощью к профессиональному специалисту по недвижимости. Думаю, излишне говорить о том, что этот человек должен быть опытным, предоставлять Вам всю информацию о процессе поиска объекта и самой сделке,  и - самое главное - работать  в ваших интересах, - все это само собой разумеющиеся факторы и нарушение каждого из них должно стать для вас поводом подумать о продолжении сотрудничества. Так Вы максимально экономите свое время, а в результате и деньги (вспомните пример с движением денег из-за границы, без грамотной консультации Вы можете заплатить банку на пару тысяч евро больше). Сложность же заключается в том, что не всегда просто найти действительно профессионального специалиста, который сработает в ваших интересах. Идеальный вариант: искренняя рекомендация ваших знакомых, которые действительно остались довольны оказанной им услугой. Второй совет: в каждом конкретном случае обращайтесь к узкопрофильному специалисту. Например, для проверки титула (документа на право) собственности наймите юридическую компанию или юриста, для перевода денег из-за рубежа - независимого банковского консультанта, для анализа технического состояния квартиры пригласите опытного прораба. Все они должны быть консультантами незаинтересованными в результате сделки, каждому из которых Вы будете отдельно оплачивать их услугу. В данном случае потребуется более глубокое самостоятельное понимание процесса купли-продажи и время на управление самой покупкой. Можно и самому во всем разобраться, а на этапе оформления сделки зайти к нотариусу. Но тогда  для того, чтобы избежать ошибок, стоит изучить как можно больше информации о самом объекте, его продавце, а также о том, как обычно проходит сделка.   Я бы сравнил этот путь с самолечением: если вы подхватили насморк, т.е. болезнь простая, пройти лечение подручными средствами и без врача просто, особенно если насморк у вас не впервые. Если же у вас, не дай Бог, болезнь, требующая хирургического вмешательства, - лучше все же обратиться к специалисту. Опубликовано: "ЛІГА. Блоги"29 Sep 2011 14:25 +0300